2012年，对于瑞安房地产有限公司(以下简称“瑞房”，来说，宛如暗夜行路。

  尽管早先已发布业绩预警，但当2012年年报正式出炉时，瑞房的成绩单还是令外界瞠舌不已：公司去年120亿元的合约销售目标完成不到一半，营业额、盈利、净利润跌幅均超过四成，而核心净利润更是骤降87%。这与内房股其他房企一派喜气的局面，对比鲜明。

  同样不容忽视的是，按照不完全统计，仅一年多时间，瑞房已在长期资金市场“圈钱”超180亿元人民币，名列房企海外融资前茅。如此大规模的融资，亦推高了瑞安房地产的负债率。公司财报显示，在2006年底上市之初，瑞房的净负债率仅为15%，而到去年底这一数据已高达70%。公司目前总计债务346.7亿元，一年内到期债务为104.2亿元。

  “公司业绩不理想，我不想找什么借口，”面对惨淡的业绩，瑞房主席罗康瑞在道歉视频中许诺，希望能够通过自身的变革获得重生，并逐步降低负债率。他能想到的最佳方式，就是分而治之，分拆新天地并谋求在港上市。这一举措能否获得市场青睐还有待观察，截至目前，公司仍未宣布分拆上市具体时间表。

  公司2012年年报多个方面数据显示，去年，瑞房实现营业额仅为48亿元，同比下滑43%；获得纯利润是20.29亿元，同比下滑41%；若不计投资物业估值收益，其核心利润仅为2.01亿元，同比大幅度地下跌87%。此外，瑞房去年仅获得57.32亿元的合约销售额，占120亿元全年目标的一半还不到，甚至不敌2011年的销售额。

  随着2012年的落幕，该公司的第一个三年发展计划也宣告结束。截至去年底，其并未能达到建成100万平方米的发展目标。

  面向投资者，罗康瑞一脸凝重，“瑞房去年业绩不理想，我必须为此向大家道歉。我不想找任何的借口去解释为什么我们做得不好，但是我们已总结了教训，一定会改善未来的业绩。” 不过在此前发布的业绩预警报告里，瑞房将公司盈利一下子就下降，归结于全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢，原本于2012年下半年交付的多个项目，最终延期至2013年才能交付。

  瑞房业绩窘境，与2010年开始的政策市息息相关。一向热衷高端产品开发的瑞房在调控中吃尽苦头，连续几年的销售颓势至今仍得不到改观。但在中房信研究总监薛建雄等业内人士看来，瑞房业绩大幅缩水，更是与其激进拿地、过多操作大体量旧改项目的模式脱不了干系。

  薛建雄介绍称，瑞房的开发模式一直是“以商养住”，即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营，以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值，使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

  “罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。”薛建雄称，动辄上百万平方米的商业地产项目，耗费瑞房过多的资金和精力，也让其在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年，看着逐渐复苏的市场，瑞房却因为无货可卖而干着急。此外，加上旧改项目固有的拆迁难、体量大等开发特性，房企难走出“长周期、高投入、慢开发”的怪圈。

  “几年前式扩张，瑞房现在也需要为这样的决策买单。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者称，自上海新天地旧改项目一战成名后，瑞房随即进入武汉、重庆、大连、佛山等地复制了多个新天地，接连吞下多幅巨无霸地块，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但其进展十分缓慢，还让瑞房连续多年高额支出动迁费用。

  今年1月，瑞安房地产行政总裁李进港在媒体见面会上就表示，公司近五六年，仅在上海投入的动迁资金已达120亿元人民币，但绝对没收益，还需支付利息等开支。而在日前的公司年报业绩会上，李进港也坦言，目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大，前期投入比较高，希望能加入中小型项目的开发。

  “瑞安资金上并不宽松，转型想做中小项目，主要是为了加快资金回笼速度，按照瑞房的开发资金，寻找到合适的机会就可。除此，瑞房已有的各地新天地产品，能不能成功运营和销售，依旧不容忽视，这关系到其是否继续对公司的资金链造成压力。”宋会雍称，上海新天地算一个成功案例。

  宋会雍续称，上海新天地的运作成功有一定特殊性，背靠上海淮海路商圈，是上海的顶级商圈，交通四通发达，商业繁荣，不愁高端销售人流量。再往外复制的时候，很难有相同的区域环境来做支撑，这也将导致不少外地项目成长难度变大。以重庆为例，有重庆当地开发商代表就对时代周报记者透露，瑞房在重庆开发的重庆天地项目，运营两年多至今人气依旧不旺。

  时至今日，这些投入巨资但回报还甚少的大型地产项目，对瑞房而言，就像是“烫手山芋”，仍需要源源不断投钱进去。“目前瑞安房地产所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目，开发周期很长，积压了太多资金，对公司的带来了很大的压力。”李进港坦言。

  就在发布年报的3月28日当天，瑞安房地产亦迫不及待地抛出了新的融资计划，即按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元(约合人民币33.1亿元)，将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。

  就在此前一日，瑞安房地产亦通过贷款获得了23亿元的融资额。实际上，瑞房的资本动作远比想象中更加频繁。

  时代周报记者梳理瑞房去年至今的公告发现，早在去年初，瑞房就已先于其他房企举起海外发债大旗，在去年1、2月先后三次发行优先票据，总规模已达86亿元人民币，年息在8%-9.75%不等。在发债的同时，瑞安房地产亦不忘借贷。公司去年7月份曾为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元3年期离岸贷款。除此，瑞房在信托领域亦有涉及。6月末，其通过平安信托，为旗下重庆公司发行了17.5亿元信托，用于三幢“5A”写字楼建设。

  据不完全统计，仅一年多时间，瑞安房地产已在长期资金市场“圈钱”超180亿元人民币，名列房企海外融资前茅。融资用途除了发展项目外，部分票据所得款项的可能用途时也提到“偿还现有债务”，即通俗的“举新债还旧债”。

  而据海通证券测算，瑞房今年资本开支预算为110亿元。按照其目前手持86.33亿元现金，76亿元未提取的银行授信和2013年预计达110亿元的销售回笼计算，勉强能支持运营。

  “因负债率上升但缺乏销售，瑞房去年下半年起信贷状况恶化。”美银美林在4月3日发布报告称，频繁融资促使瑞房利息支出高，蚕食公司利润率。此外瑞房近期供股虽暂时有助缓解资产负债表压力，但不足以缓和短期的再融资风险。

  据其透露，瑞房供股集资36亿-41亿港元，仅占今年需再融资的离岸人民币债券57亿人民币的一半左右，且2015年有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，占其市值的73%，且是去年合约销售额的1.9倍，“因此除却加快资产周转外，瑞房还须作再融资或别的形式的资产出售。”

  罗康瑞对瑞房的现状很不满意。在道歉视频中，他表示，未来将会积极进行重组和理顺公司旗下业务，“我非常希望看见瑞房重新增长，而不只是守住。”他能想到的最佳方式，就是分而治之，分拆新天地并谋求在港上市。

  分拆举动被一致认为一方面可摆脱商业项目对瑞房资金的占用，同时拓宽了融资渠道。瑞房财务总裁尹焰强在业绩会上就提到，今年会采取分拆或配股的方式融资。

  事实上，早在大半年前，瑞房就已正式公开宣布这一酝酿多年的分拆计划成立全资附属公司中国新天地，并向香港联交所提交上市申请。而据时代周报记者了解，中国新天地曾计划融资10亿美元，并聘请摩根大通和另一个企业来安排这项交易，预计会在2012年第三或第四季度完成分拆上市，但截至目前，该计划仍未成型。

  瑞房方面并未透露明确的上市时间表，其在回复时代周报记者正常采访时表示，中国新天地资产上市组合尚未定案，具体细节将在香港联交所对其申请分拆上市计划批准后再作公布。

  然而，屋漏偏逢连夜雨。就在瑞房准备分拆新天地资产上市的当口，其新天地项目却遭遇前所未有的信任考验。此前，瑞房凭借“上海新天地”的金字招牌，成为港资房企品质保障的符号。

  日前，瑞房旗下重庆天地三组团雍江悦庭5号楼业主毛女士对时代周报记者爆料称，其所购买的瑞安精装修房源存在客厅墙体开裂，墙面脱落，卧室飘窗上的栏杆被挤压变形，客厅顶上的阴阳角不垂直等质量上的问题，至今未得以处理。

  “去年6月份交房后，还没有来得及入住，就出现了各种质量上的问题，怎么配得上所宣传的3000元/平方米的装修标准。”毛女士带领时代周报记者去其房间内看到，的确有墙体脱落等现象。据她介绍，去年至今已有多名业主反映出现不同程度的质量上的问题，这部分业主从去年8月份开始做维权，并在天涯社区、搜房网等多处论坛发表致瑞房的公开信。

  除此，记者看出，重庆天地二期组团雍江艺庭也有业主发帖抱怨称，对精装修房源质量不满意，“很失望很遗憾。硬伤是精装的房子卫生间厨房未使用集成吊顶，且全部封死并涂上乳胶漆，阳台全部水管粗暴外露，实木地板变成实木复合，至于墙面和地砖等的系列实施工程质量，更是很差。瑞安房产这样做重庆项目，是自砸招牌。”

  时代周报记者联系重庆天地方面米姓负责人，她并未正面回答这种现象在楼盘是否都会存在，仅称“这是与业主在沟通方面出现了问题，目前双方正在商量怎么样处理”，并表示此类事件并未对公司销售造成负面影响。

  而据毛女士透露，在时代周报以及重庆当地媒体的参与下，开发商同意先进行整改，再给予一定的补偿，但预计何时能整改好，以及具体的补偿方案等目前还均未提及。

  事实上，同样的情况在上海也曾出现，上海瑞安创智天地的业主也曾在网上发表《致瑞安集团董事长罗康瑞先生的一封投诉信》，称房源出现卫生间吊顶开裂变形、门套变形、外墙瓷砖脱落以及客厅、卧室的天花板出现严重渗水等情况。

  有业主质疑，作为以高品质著称的开发商代表，质量上的问题的出现可能存在公司赶工期或者偷工减料的诱因，瑞房日常通过哪些流程或者举措来把控项目质量，在出现一些明显的异常问题后又准备怎么样处理？瑞房企业传讯和品牌部回复时代周报记者时并未正面回答以上问题，仅强调称，公司始终致力于为客户提供优良及可靠的产品及服务。公司以国标、国家标准及使用者期望建立一套完善的物料及工艺技术方面的要求，并配上标准功能节点大样图，务求使他们的产品水平是行业领先。非常乐意倾听业主的各项意见及建议，进一步改善他们的服务。

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